DagobertInvest - Risk- och avkastningsöversikt
Investeringens löptid
DagobertInvest – Plattformsstatistik 2026
10000
investeerders
Om DagobertInvest
dagobertinvest är en österrikisk crowdfundingplattform för fastigheter som drivs från Wien sedan 2015, där investerare kan låna ut belopp från 100 euro till fastighetsutvecklare i Österrike, Tyskland och Schweiz för en löptid på 12 till 36 månader. Cirka 167 miljoner euro har placerats i 370 projekt.
Haken ligger i det finstilta: pengarna från allmänheten utgör underordnad finansiering. Bankerna står för 70–85 % av finansieringen för varje projekt genom en inteckning; allmänhetens andel på 15–30 % kommer i andra hand, vilket innebär att det oftast inte finns något kvar för investerarna om ett projekt misslyckas.
Plattformen har en europeisk crowdfunding-licens från den österrikiska tillsynsmyndigheten FMA (beviljad den 13 september 2023), vilket har förbättrat pappersarbetet – nyare underordnade lån har en ovillkorlig återbetalningsrätt och kan omfattas av garantier, och en säkerhetsklassificering från AAA till BBB betygsätter varje affärs säkerheter – men fordringarna förblir underordnade.
Nuvarande erbjudanden utlovar 13,5–14 % per år, en ökning från 6–9,5 % år 2022, vilket speglar det tuffare klimatet: plattformens egen redogörelse beskriver 30 månader av fastighetshelvete från mitten av 2022, med ungefär 70 pågående stämningsmål år 2023 och 700 000 euro spenderade på indrivningar utan några nämnvärda framgångar, enligt plattformens egna ord. Ett internt, licensierat inkassodotterbolag driver fordringarna, finansierat genom en årlig serviceavgift på 0,5 % som debiteras investerarna.
Pengarna går via en extern betalningsleverantör och frigörs till utvecklaren vid affärens slutförande; det finns inget insättningsskydd, ingen andrahandsmarknad och ingen möjlighet till förtida utträde utöver en 14-dagars ångerrätt. Koncernen säljer också sina egna aktier och en obligation med 8 % ränta till icke-professionella investerare på samma plattform.
Regelgeving
Licens / Reglering: ECSPR:s leverantör av crowdfunding-tjänster, FMA Austria |
Functionaliteit
Voor beleggers
Nuttige informatie
Det finns ingen offentliggjord, stegvis kreditprocess. Det faktiska urvalskriteriet är att en bank redan måste ha gått med på att finansiera 70–85 % av projektet – allmänheten täcker upp det som banken inte vill finansiera, vilket har både för- och nackdelar: en bank har granskat affären, men allmänheten står för den del som banken avvisat. Sedan augusti 2024 har varje erbjudande en säkerhetsklassificering mellan AAA och BBB som bedömer säkerheterna, även om metoden inte är offentliggjord och projektsidorna endast är tillgängliga efter inloggning. Granskare hävdar att utvecklare med tidigare insolvenser har fått refinansiering, och på insolvenslistan syns faktiskt namn på återkommande låntagare. En tysk appellationsdomstol har bekräftat att plattformarna inte behöver granska projekten ingående ur ekonomisk synvinkel – ett rättsligt tak för vad man kan förvänta sig.
Betydande och ihållande. Trustpilot ger dagobertinvest betyget 1,7 av 5; användare på investmentcheck ger det betyget 0,18 av 5 baserat på 11 recensioner; ett sammanställt betyg från en mäklarjämförelsesajt ligger på 2,81 av 5. Återkommande teman i minst fyra oberoende källor: systematiska förseningar i återbetalningarna (en sammanställning visade att cirka 70 % av recensionerna nämner detta), portföljer där försenade och insolventa positioner överstiger de som presterar väl, dålig kommunikation – projektinformation ska enligt uppgift ha försvunnit efter en omlansering av webbplatsen – samt bristfällig granskning, där utvecklare som upprepade gånger har misslyckats med återbetalningar har beviljats ny finansiering. En tysk investerare som satsade 14 500 euro i tre projekt stämde företaget och hävdade att han fått felaktig rådgivning; han vann i första instans, men appellationsdomstolen i Stuttgart upphävde domen till plattformens fördel och bekräftade att plattformar har mäklares skyldigheter, inte rådgivares. Hos moderbolaget har bolagsstämmor upprepade gånger skjutits upp, och senast ställdes de in på grund av saknade dokument. Samtidigt hävdar koncernens egna uppgifter om obligationerna att de fått 9,3 av 10 poäng från 1 680 recensioner – en beställd, historisk siffra som står i strid med alla oberoende betyg.
Medgrundaren Andreas Zederbauer, en före detta bankchef, är verkställande direktör och blev ensam registrerad verkställande direktör i maj 2026, då den långvarige meddirektören Christian Bruckner avregistrerades från bolagsregistret (webbplatsen angav fortfarande honom som sådan vid tidpunkten för undersökningen). Dotterbolaget som sköter inkassoverksamheten leds av Christof Bader, tidigare chef för den juridiska avdelningen. Driftsbolaget ägs till 100 procent av dagobertinvest AG, som i sin tur ägs av grundarna samt flera hundra småaktieägare från två aktieemissioner riktade till allmänheten. Teamet har krympt från 35 personer år 2022 till vad koncernen nu kallar en liten, effektiv och AI-driven verksamhet – större delen av kommunikationen med investerarna är numera automatiserad.
Den första åtgärden vid ett försenat projekt är en förlängning – vanligtvis med sex månader, mot en extra ersättning på 1,25 % per år, även om tidsramarna ibland har sträckt sig betydligt längre: ett projekt pågick i 38 månader mot en planerad löptid på 24 månader. Om förseningen överstiger 90 dagar efter den förlängda tidsfristen betraktas lånet som förfallet och överlämnas till den interna inkassobyrån, som finansieras av den årliga serviceavgiften på 0,5 %, vilken verkställer alla befintliga säkerheter. Statistiken är dyster: cirka 70 stämningar fram till mitten av 2023, 700 000 euro i rätts- och indrivningskostnader fram till slutet av 2023 utan några väsentliga framgångar, enligt plattformens egna ord, och ingen återvinningsgrad eller siffra på återvunna euro har någonsin offentliggjorts. När det gäller efterställda lån finns det ofta mycket lite att verkställa.
Själva investeringen medför inga tecknings- eller inlösenavgifter, men en obligatorisk serviceavgift på 0,5 % per år av dina investerade medel för avtalsgenomförande, värdepappersförvaltning och depåförvaring – på en kupongränta på 8 %, vilket motsvarar en sextondel av din bruttoavkastning. Avkastningen anges före skatt: tyska projekt beläggs med en källskatt på 26,375 % och schweiziska projekt med 35 % (delvis återbetalningsbar); österrikiska investerare sköter själva sin skattedeklaration. Det utgår ingen avgift för tidigt utträde eftersom det är omöjligt att träda ur i förtid. Investerare rapporterar också tvister om vem som ska betala kostnaderna för grupptalan när projekt misslyckas – plattformen hävdar att serviceavgiften täcker indrivningen, men granskare beskriver inkonsekvenser.