DagobertInvest - Examen des risques et des rendements
DagobertInvest - Taux de retour et de perte
Échéance de l'investissement
DagobertInvest – Statistiques de la plateforme 2026
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investisseurs
DagobertInvest – Avantages et inconvénients
À propos de DagobertInvest
dagobertinvest est une plateforme autrichienne de financement participatif immobilier, basée à Vienne depuis 2015, sur laquelle des investisseurs peuvent prêter, à partir de 100 euros, à des promoteurs immobiliers en Autriche, en Allemagne et en Suisse pour une durée de 12 à 36 mois. Environ 167 millions d'euros ont été investis dans 370 projets.
Le piège se cache dans les clauses en petits caractères : l’argent des contributeurs constitue un financement subordonné. Les banques fournissent 70 à 85 % du financement de chaque projet au moyen d’un crédit hypothécaire ; les 15 à 30 % apportés par les contributeurs sont subordonnés à ce financement. Ainsi, lorsqu’un projet immobilier échoue, il ne reste généralement plus rien pour les investisseurs.
La plateforme détient une licence européenne de financement participatif délivrée par l’autorité de régulation autrichienne FMA (octroyée le 13 septembre 2023), ce qui a simplifié les formalités administratives : les nouveaux « Junior Loans » (prêts subordonnés) sont assortis d’un droit de remboursement inconditionnel et peuvent bénéficier de garanties, tandis qu’une notation de sécurité allant de AAA à BBB évalue les garanties de chaque opération — mais ces créances restent subordonnées.
Les offres actuelles promettent 13,5 à 14 % par an, contre 6 à 9,5 % en 2022, reflétant ainsi un contexte plus difficile : le compte rendu de la plateforme elle-même décrit 30 mois d’enfer dans le secteur immobilier à partir de mi-2022, avec environ 70 procédures judiciaires en cours en 2023 et 700 000 euros dépensés en recouvrements sans succès significatif, selon ses propres termes. Une filiale de recouvrement interne agréée se charge du recouvrement des créances, financée par des frais de service annuels de 0,5 % facturés aux investisseurs.
Les fonds transitent par un prestataire de paiement externe et sont versés au promoteur immobilier lors de la clôture de la transaction ; il n’y a ni protection des dépôts, ni marché secondaire, ni sortie anticipée au-delà d’un droit de rétractation de 14 jours. Le groupe vend également ses propres actions et une obligation à 8 % aux investisseurs particuliers sur cette même plateforme.
Réglementation
Licence / Réglementation: FMA Austria, prestataire de services de financement participatif ECSPR |
Fonctionnalité
Pour les investisseurs
Informations utiles
Il n’existe pas de processus de crédit publié et structuré par étapes. Le filtre de facto réside dans le fait qu’une banque doit déjà avoir accepté de financer 70 à 85 % du projet : la communauté finance la partie que la banque ne couvre pas, ce qui présente un double avantage : la banque a validé l’opération, mais la communauté prend en charge la partie que la banque a refusée. Depuis août 2024, chaque offre est assortie d’une notation de sécurité AAA-BBB évaluant ses garanties, bien que la méthode utilisée ne soit pas publiée et que l’accès aux pages des projets soit réservé aux utilisateurs connectés. Des observateurs affirment que des promoteurs ayant déjà fait faillite ont été refinancés, et la liste des faillites fait effectivement apparaître des noms d’emprunteurs récidivistes. Une cour d’appel allemande a confirmé que les plateformes ne sont pas tenues de procéder à un examen approfondi des projets sur le plan économique — ce qui constitue une limite juridique à ce que l’on peut attendre.
Importantes et persistantes. Trustpilot attribue à dagobertinvest une note de 1,7 sur 5 ; les utilisateurs d’InvestmentCheck lui attribuent une note de 0,18 sur 5 sur la base de 11 avis ; un agrégateur de comparatifs de courtiers affiche une note de 2,81 sur 5. Des thèmes récurrents dans au moins quatre sources indépendantes : des retards de remboursement systémiques (un agrégateur a constaté qu’environ 70 % des avis les mentionnaient), des portefeuilles où les positions en retard de paiement et insolvables sont plus nombreuses que celles qui sont performantes, une communication défaillante — les informations sur les projets auraient disparu après la refonte du site web — et une sélection insuffisante, des promoteurs ayant déjà fait défaut à plusieurs reprises se voyant accorder un nouveau financement. Un investisseur allemand ayant investi 14 500 euros dans trois projets a intenté une action en justice pour conseil trompeur ; il a obtenu gain de cause en première instance, mais la cour d’appel de Stuttgart a infirmé ce jugement en faveur de la plateforme, confirmant que les plateformes sont soumises aux obligations des courtiers et non à celles des conseillers. Au sein de la société mère, les assemblées générales ont été reportées à plusieurs reprises, et ont récemment été annulées en raison de documents manquants. Par ailleurs, la documentation relative aux obligations du groupe affiche une note de 9,3 sur 10 sur la base de 1 680 avis — un chiffre historique, obtenu sur demande, qui contredit toutes les évaluations indépendantes.
Andreas Zederbauer, cofondateur et ancien cadre bancaire, occupe le poste de directeur général et est devenu l’unique gérant inscrit au registre du commerce en mai 2026, lorsque Christian Bruckner, codirecteur de longue date, s’est radié du registre du commerce (le site web le mentionnait encore au moment de la recherche). La filiale chargée du recouvrement est dirigée par Christof Bader, ancien responsable du service juridique. La société d'exploitation est détenue à 100 % par dagobertinvest AG, elle-même détenue par ses fondateurs ainsi que par plusieurs centaines de petits actionnaires issus de deux émissions d'actions destinées au grand public. L'équipe est passée de 35 personnes en 2022 à ce que le groupe qualifie désormais de structure « petite, efficace et pilotée par l'IA » — la plupart des communications avec les investisseurs sont désormais automatisées.
La première mesure prise face à un projet en retard consiste à accorder une prolongation — généralement de six mois, majorée d’un taux supplémentaire de 1,25 % par an, bien que les délais aient parfois été allongés bien au-delà : un projet a ainsi duré 38 mois alors que le planning initial était de 24 mois. Au-delà de 90 jours de retard par rapport à la date butoir prolongée, le prêt est considéré comme en défaut de paiement et est transmis à l’organisme de recouvrement interne, financé par les frais de service annuels de 0,5 %, qui procède à l’exécution de toute garantie existante. Le bilan est sombre : environ 70 procédures judiciaires à la mi-2023, 700 000 euros de frais juridiques et de recouvrement à la fin de 2023, sans succès significatif selon les propres termes de la plateforme, et aucun taux de recouvrement ni montant en euros recouvré n’ayant jamais été publié. Lorsque les prêts sont subordonnés, il n’y a souvent que peu de moyens d’exécution disponibles.
L'investissement en lui-même n'entraîne aucune commission d'entrée ou de sortie, mais des frais de service obligatoires de 0,5 % par an sur le montant de votre investissement, couvrant l'exécution du contrat, l'administration des titres et la garde — sur un coupon de 8 %, ce qui représente un seizième de votre rendement brut. Les rendements sont indiqués hors taxes : les projets allemands sont soumis à une retenue à la source de 26,375 % et les projets suisses à 35 % (partiellement récupérable) ; les investisseurs autrichiens se chargent eux-mêmes de leurs déclarations fiscales. Il n'y a pas de frais en cas de sortie anticipée, car celle-ci est impossible. Les investisseurs font également état de litiges concernant la prise en charge des frais de recours collectif en cas d’échec des projets : la plateforme affirme que les frais de service couvrent l’exécution, mais les évaluateurs signalent des incohérences.