I Discounted Debt Investments (DDI) sono un modo interessante per investire in prestiti immobiliari in sofferenza acquistati con sconti significativi dalle banche spagnole. Questi prestiti sono tipicamente garantiti da immobili, ossia da appartamenti, case a schiera e ville. Gli investitori possono acquistare questi debiti a un prezzo molto inferiore al valore nominale e trarre profitto quando la proprietà sottostante viene venduta al valore di mercato 📈. Questo modello apre gli investimenti immobiliari spagnoli a un pubblico più ampio attraverso una piattaforma digitale.

• Acquisizione di crediti in sofferenza - Gli istituti di credito spagnoli, desiderosi di scaricare i crediti in sofferenza, li vendono con sconti sostanziali.

• Selezione e raggruppamento - I partner esperti di Indemo selezionano i prestiti con un forte potenziale di recupero e li raggruppano in Notes, offrendo una diversificazione integrata tra i vari debiti.

• Accesso degli investitori - Le Notes sono messe a disposizione dei singoli investitori attraverso la piattaforma Indemo, consentendo loro di assumere sia i rischi che i benefici del debito sottostante.

• Recupero e vendita - Quando le proprietà vengono vendute o il mutuatario si accorda, gli investitori ricevono la loro quota di capitale + i profitti, spesso con rendimenti annuali a due cifre.

Il listino prezzi è quasi vuoto: registrazione, investimenti, investimenti automatici, depositi e prelievi sono tutti gratuiti; gli unici costi indicati sono 2,90 euro al mese dopo sei mesi di inattività totale, 50 euro per un estratto conto dettagliato e 300 euro per un trasferimento privato di asset. Il costo reale è invisibile: al netto delle spese di recupero, il profitto su ogni operazione viene suddiviso all’incirca a metà tra gli investitori e la piattaforma — un onere consistente che non compare in nessun listino delle commissioni. La ritenuta alla fonte lettone (5% per la maggior parte dei residenti nell’UE) viene prelevata alla fonte. E il costo maggiore di tutti è il tempo: il denaro bloccato in un caso non frutta nulla.

Non vi sono provvedimenti da parte delle autorità di regolamentazione, sanzioni o accuse di frode: il registro lettone riporta una licenza in regola. Gli aspetti negativi sono temi ricorrenti nelle recensioni. Su Trustpilot Indemo ottiene un punteggio di 3,8 su 146 recensioni, con circa una su otto che assegna una sola stella. La lamentela principale riguarda il fatto che si investe denaro senza ottenere alcun rendimento: un recensore che aveva investito 24.000 euro ha segnalato un rendimento di circa il 2% all’anno dopo quasi due anni; un altro ha descritto sei mesi senza alcun guadagno. Altri segnalano controlli invasivi sulla provenienza dei fondi a partire da circa 10.000 euro, e un investitore bulgaro è stato respinto nonostante la campagna di marketing che accoglie tutti i documenti dell’UE. I recensori indipendenti ribadiscono la stessa cautela: un portafoglio pubblicato da 2.500 euro ha prodotto 29 euro di profitto in un anno, e un noto recensore raccomanda solo una piccola allocazione sperimentale fino a quando il track record non sarà consolidato. Tra gli aspetti positivi, un blogger tedesco con 8.000 euro investiti riferisce che i pagamenti arrivano in modo affidabile, e un analista valuta molto positivamente il quadro di gestione del rischio della piattaforma.

Le banche spagnole vendono in blocco mutui immobiliari insolventi con forti sconti. Il partner spagnolo di Indemo, specializzato nella fornitura, acquista crediti selezionati — meno del 10% di quelli offerti — concentrandosi su immobili già completati e esistenti piuttosto che su quelli in costruzione. Il prezzo di ciascun credito è determinato in base a due rapporti: il prezzo pagato rispetto al valore stimato dell’immobile e rispetto al valore nominale del debito; lo sconto medio del portafoglio è del 57,3%. I crediti vengono poi raggruppati in titoli tramite il Nasdaq CSD e quotati secondo le norme dell’UE sui valori mobiliari con un documento contenente le informazioni chiave. Ciò che non è possibile vedere: il prezzo, lo sconto o la valutazione dell’operazione specifica che si sta acquistando — nessuno di questi dati viene pubblicato per singolo caso, e i revisori esterni avvertono che le valutazioni potrebbero essere obsolete.

ogni prestito sottostante è già in stato di insolvenza — questa è la natura del prodotto, non un malfunzionamento. La scommessa verte sulla capacità dei tribunali spagnoli, degli accordi transattivi e degli acquirenti istituzionali di trasformare i crediti scontati in contanti, nonché sulla disciplina della piattaforma nell’acquistare a sconti reali che non è possibile verificare in modo indipendente. Questo rende Indemo diversa da qualsiasi altra piattaforma che paga interessi con cui viene confrontata: qui un’insolvenza significa che il recupero è in stallo, non che un mutuatario abbia saltato una rata. Sia il potenziale di guadagno (sconti del 57%, 15-21% sui casi chiusi) sia la frustrazione (5,7% in media, anni di silenzio) derivano dallo stesso modello di funzionamento.

Il team esecutivo è composto da quattro persone: l’amministratore delegato Sergejs Viskovskis, avvocato di formazione con esperienze presso la Rietumu Bank e Mintos (la più grande piattaforma di investimento al dettaglio della Lettonia), oltre a un responsabile della gestione dei rischi, un responsabile tecnologico e un responsabile finanziario, tutti descritti come ex professionisti del settore bancario e fintech. I cofondatori, citati in una relazione indipendente, hanno lavorato insieme presso la Rietumu Bank. La società, Indemo SIA di Riga, è stata costituita nel maggio 2022 e ha ottenuto la licenza sei mesi dopo. L’identità degli effettivi proprietari non è pubblicata in nessuna fonte che siamo riusciti a verificare — il registro nasconde i nomi degli azionisti —, un’informazione che vale la pena conoscere quando si tratta di una società che detiene i propri titoli.

Si limita per lo più ad aspettare e a gestire l’attesa. Il recupero passa attraverso un iter giudiziario spagnolo in 24 fasi: gli esempi pubblicati dalla stessa piattaforma mostrano un caso a Madrid rimasto bloccato in appello per due anni e otto mesi prima di arrivare finalmente al rimborso, e un altro in sospeso dal gennaio 2024 a causa di una contestazione relativa a una clausola a sfavore del consumatore. In pratica, la maggior parte dei casi portati a termine non ha seguito l’intero iter: cinque dei primi sette sono stati risolti vendendo il credito a un acquirente istituzionale. Se un caso si blocca, non si riceve alcun risarcimento — né interessi di mora, né riacquisto — e l’unica leva di cui dispone Indemo è scegliere quando cedere un credito. L’intera gestione dei crediti dipende da un’unica società spagnola, ed è proprio questa concentrazione a destare preoccupazione.