Zdyskontowane inwestycje dłużne (DDI) to atrakcyjny sposób na inwestowanie w zagrożone kredyty na nieruchomości zakupione ze znacznymi rabatami od hiszpańskich banków. Pożyczki te są zazwyczaj zabezpieczone nieruchomościami, takimi jak apartamenty, kamienice i wille. Inwestorzy mogą kupować te długi po znacznie niższej wartości nominalnej i czerpać zyski, gdy nieruchomość bazowa zostanie sprzedana po wartości rynkowej 📈. Model ten umożliwia inwestowanie w hiszpańskie nieruchomości szerszemu gronu odbiorców za pośrednictwem platformy cyfrowej.

• Nabycie kredytów zagrożonych - hiszpańscy pożyczkodawcy, chcąc pozbyć się złych długów, sprzedają je ze znacznymi rabatami.

• Selekcja i łączenie - eksperci Indemo wybierają pożyczki o dużym potencjale do odzyskania i łączą je w obligacje, oferując wbudowaną dywersyfikację różnych długów.

• Dostęp dla inwestorów - obligacje te są udostępniane inwestorom indywidualnym za pośrednictwem platformy Indemo, umożliwiając im przejęcie zarówno ryzyka, jak i korzyści związanych z długiem bazowym.

• Odzyskiwanie i sprzedaż - gdy nieruchomości są sprzedawane lub pożyczkobiorca się rozlicza, inwestorzy otrzymują swój udział w kapitale + zyski, co często skutkuje dwucyfrowymi rocznymi zwrotami.

Cennik jest niemal pusty: rejestracja, inwestowanie, automatyczne inwestowanie, wpłaty i wypłaty są bezpłatne; jedyne wymienione opłaty to 2,90 euro miesięcznie po upływie sześciu miesięcy całkowitej braku aktywności, 50 euro za rozszerzony wyciąg z konta oraz 300 euro za prywatny transfer aktywów. Prawdziwy koszt jest niewidoczny: po odliczeniu kosztów odzyskiwania zysków z każdej transakcji jest dzielony mniej więcej po połowie między inwestorów a platformę — to znaczna opłata, której nie ma w żadnym cenniku. Łotewski podatek u źródła (5% dla większości mieszkańców UE) jest potrącany przy źródle. A największym kosztem ze wszystkich jest czas: pieniądze zablokowane w sprawie nie przynoszą żadnego zysku.

Nie odnotowano żadnych działań organów regulacyjnych, sankcji ani zarzutów dotyczących oszustw — łotewski rejestr wskazuje, że licencja jest w porządku. Negatywne opinie dotyczą powtarzających się kwestii. W serwisie Trustpilot firma Indemo uzyskała ocenę 3,8 na podstawie 146 recenzji, przy czym mniej więcej co ósma przyznaje jej jedną gwiazdkę. Najczęstszym zarzutem jest wpłacanie pieniędzy bez żadnych zwrotów: recenzent, który zainwestował 24 000 euro, po prawie dwóch latach odnotował zysk w wysokości około 2% rocznie; inny opisał sześć miesięcy całkowitego braku zysków. Inni zgłaszają inwazyjne kontrole źródła pochodzenia środków przy kwotach zbliżonych do 10 000 euro, a bułgarski inwestor został odrzucony, mimo że w materiałach marketingowych firma deklaruje akceptację wszystkich dokumentów z UE. Niezależni recenzenci powtarzają to samo ostrzeżenie — jeden z nich opublikował portfel o wartości 2 500 euro, który przyniósł 29 euro zysku w ciągu roku, a znany recenzent zaleca jedynie niewielką alokację eksperymentalną do czasu, aż wyniki osiągnięte w przeszłości będą bardziej dojrzałe. Z pozytywnych aspektów niemiecki bloger, który zainwestował 8 000 euro, informuje o regularnych wypłatach, a jeden z analityków wysoko ocenia system zarządzania ryzykiem platformy.

Hiszpańskie banki sprzedają hurtowo niespłacone kredyty mieszkaniowe z dużymi obniżkami. Hiszpański partner Indemo zajmujący się zaopatrzeniem kupuje wybrane wierzytelności — mniej niż 10% z tych oferowanych — skupiając się na gotowych, istniejących nieruchomościach, a nie na budowie. Cena każdej wierzytelności jest ustalana na podstawie dwóch wskaźników: ceny zapłaconej w stosunku do wyceny nieruchomości oraz w stosunku do wartości nominalnej długu; średni rabat w portfelu wynosi 57,3%. Następnie wierzytelności są pakowane w formie obligacji za pośrednictwem Nasdaq CSD i notowane zgodnie z unijnymi przepisami dotyczącymi papierów wartościowych wraz z dokumentem zawierającym kluczowe informacje. Czego nie widać: ceny, dyskonta ani wyceny konkretnej transakcji, którą nabywasz — żadna z tych informacji nie jest publikowana w poszczególnych przypadkach, a zewnętrzni recenzenci ostrzegają, że wyceny mogą być nieaktualne.

każda z leżących u podstaw pożyczek jest już w stanie niewypłacalności — to właśnie cecha tego produktu, a nie usterka. Stawką jest to, czy hiszpańskie sądy, ugody i nabywcy instytucjonalni zdołają zamienić przecenione wierzytelności na gotówkę, a także to, czy platforma zachowa dyscyplinę w kupowaniu aktywów po rzeczywistych rabatach, których nie da się niezależnie zweryfikować. To sprawia, że Indemo różni się od wszystkich platform wypłacających odsetki, z którymi jest porównywana: zaległość w tym przypadku oznacza, że odzyskiwanie należności utknęło w martwym punkcie, a nie że kredytobiorca nie spłaca raty. Zarówno korzyści (57% dyskont, 15–21% w zakończonych sprawach), jak i frustracja (typowo 5,7%, lata ciszy) wynikają z tej samej konstrukcji systemu.

Zespół kierowniczy składa się z czterech osób: dyrektora generalnego Sergejsa Viskovskisa, z wykształcenia prawnika, który wcześniej pracował w Rietumu Banku i Mintos (największej łotewskiej platformie inwestycyjnej dla klientów detalicznych), a także dyrektora ds. ryzyka, dyrektora ds. technologii i dyrektora finansowego – wszyscy oni są określani jako osoby z doświadczeniem w sektorze bankowym i fintech. Współzałożyciele wymienieni w niezależnym raporcie pracowali razem w Rietumu Bank. Spółka Indemo SIA z siedzibą w Rydze została założona w maju 2022 r., a licencję uzyskała sześć miesięcy później. Informacje o tym, kto faktycznie jest jej właścicielem, nie zostały opublikowane w żadnym źródle, które moglibyśmy zweryfikować – rejestr ukrywa nazwiska udziałowców – co warto wiedzieć w przypadku firmy przechowującej Państwa papiery wartościowe.

Platforma głównie czeka i zarządza tym oczekiwaniem. Odzyskiwanie należności przebiega w ramach 24-etapowego postępowania przed hiszpańskim sądem — opublikowane przez samą platformę przykłady pokazują, że jedna sprawa z Madrytu utknęła na etapie apelacji przez dwa lata i osiem miesięcy, zanim w końcu doszło do spłaty, a inna jest wstrzymana od stycznia 2024 r. z powodu zaskarżenia klauzuli konsumenckiej. W praktyce większość zakończonych spraw nie dotarła do samego końca: pięć z pierwszych siedmiu zostało rozstrzygniętych poprzez sprzedaż wierzytelności nabywcy instytucjonalnemu. Jeśli sprawa utknęła w martwym punkcie, nie otrzymuje się żadnego odszkodowania – ani odsetek karnych, ani wykupu – a jedyną dźwignią, jaką dysponuje Indemo, jest wybór momentu sprzedaży wierzytelności. Cała obsługa wierzytelności opiera się na jednej hiszpańskiej firmie, co stanowi powód do niepokoju ze względu na koncentrację rynku.