Les investissements en dette actualisée (Discounted Debt Investments - DDI) sont un moyen intéressant d'investir dans des prêts immobiliers non performants achetés à des banques espagnoles avec des décotes significatives. Ces prêts sont généralement assortis d'une garantie immobilière, c'est-à-dire qu'ils sont garantis par des biens immobiliers tels que des appartements, des maisons de ville et des villas. Les investisseurs peuvent acheter ces dettes à un prix nettement inférieur à leur valeur nominale et en tirer profit lorsque le bien immobilier sous-jacent est vendu à sa valeur de marché. Ce modèle ouvre l'investissement immobilier espagnol à un public plus large par le biais d'une plateforme numérique.

• Acquisition de prêts non performants - Les prêteurs espagnols, désireux de se débarrasser de leurs créances douteuses, les vendent avec des rabais substantiels.

• Sélection et regroupement - Les partenaires experts d'Indemo sélectionnent les prêts ayant un fort potentiel de recouvrement et les regroupent dans des billets, offrant ainsi une diversification intégrée à travers différentes dettes.

• Accès des investisseurs - Ces billets sont mis à la disposition des investisseurs individuels via la plateforme Indemo, ce qui leur permet d'assumer à la fois les risques et les bénéfices de la dette sous-jacente.

• Recouvrement et vente - Lorsque les propriétés sont vendues ou que l'emprunteur règle sa dette, les investisseurs reçoivent leur part du capital et des bénéfices, ce qui se traduit souvent par des rendements annuels à deux chiffres.

Le barème tarifaire est pratiquement vide : l'inscription, l'investissement, l'investissement automatique, les dépôts et les retraits sont tous gratuits ; les seuls frais mentionnés sont 2,90 euros par mois après six mois d'inactivité totale, 50 euros pour un relevé de compte détaillé et 300 euros pour un transfert privé d'actifs. Le véritable coût est invisible : après déduction des frais de recouvrement, le bénéfice de chaque transaction est réparti à peu près à parts égales entre les investisseurs et la plateforme — une charge importante qui n’apparaît dans aucun barème de frais. La retenue à la source lettone (5 % pour la plupart des résidents de l’UE) est prélevée à la source. Et le coût le plus important de tous est le temps : l’argent bloqué dans un dossier ne rapporte rien.

Aucune mesure réglementaire, sanction ou allégation de fraude n'est à signaler : le registre letton indique que la licence est en règle. Les points négatifs reviennent régulièrement dans les avis. Sur Trustpilot, Indemo obtient une note de 3,8 sur 146 avis, dont environ un sur huit attribue une seule étoile. La plainte la plus fréquente concerne les fonds investis qui ne génèrent aucun rendement : un utilisateur ayant investi 24 000 euros a déclaré un rendement d’environ 2 % par an après près de deux ans ; un autre a fait état de six mois sans aucun gain. D’autres font état de contrôles intrusifs de l’origine des fonds à partir de 10 000 euros, et un investisseur bulgare a vu sa demande rejetée alors que la communication de la société affirmait accepter tous les documents de l’UE. Des évaluateurs indépendants réitèrent la même mise en garde : un portefeuille publié de 2 500 euros a généré 29 euros de bénéfice en un an, et un évaluateur réputé recommande de ne consacrer qu’une petite partie de son capital à titre expérimental jusqu’à ce que l’historique de performance soit plus solide. Du côté positif, un blogueur allemand ayant investi 8 000 euros signale que les versements sont effectués de manière fiable, et un analyste attribue une note très élevée au cadre de gestion des risques de la plateforme.

Les banques espagnoles vendent en bloc des prêts immobiliers en défaut de paiement à des prix très réduits. Le partenaire espagnol d’Indemo chargé de l’approvisionnement achète certaines créances — moins de 10 % de celles proposées — en ciblant les logements existants et achevés plutôt que les projets de construction. Le prix de chaque créance est fixé en fonction de deux ratios : le rapport entre le prix payé et la valeur estimée du bien immobilier, et celui entre le prix payé et la valeur nominale de la dette ; la décote moyenne du portefeuille s’élève à 57,3 %. Les créances sont ensuite regroupées en titres via le Nasdaq CSD et cotées conformément à la réglementation européenne sur les valeurs mobilières, accompagnées d’un document d’informations clés. Ce que vous ne pouvez pas voir : le prix, la décote ou l’évaluation de la transaction spécifique que vous achetez — aucune de ces informations n’est publiée au cas par cas, et des experts indépendants avertissent que les évaluations peuvent être obsolètes.

chaque prêt sous-jacent est déjà en défaut de paiement — c’est la nature même du produit, et non un dysfonctionnement. Le pari repose sur la capacité des tribunaux espagnols, des accords de règlement et des acheteurs institutionnels à transformer ces créances décotées en liquidités, ainsi que sur la rigueur de la plateforme à n’acheter qu’à des décotes réelles qu’il est impossible de vérifier de manière indépendante. C’est ce qui distingue Indemo de toutes les autres plateformes rémunératrices auxquelles on la compare : ici, un défaut signifie que le recouvrement est au point mort, et non qu’un emprunteur manque un paiement. Tant les avantages (des décotes de 57 %, 15 à 21 % sur les dossiers clos) que les frustrations (5,7 % en moyenne, des années de silence) découlent de la même conception.

L'équipe de direction est composée de quatre personnes : le directeur général Sergejs Viskovskis, juriste de formation ayant travaillé à la Rietumu Bank et chez Mintos (la plus grande plateforme d'investissement grand public de Lettonie), ainsi qu'un directeur des risques, un directeur technique et un directeur financier, tous présentés comme d'anciens professionnels du secteur bancaire et des technologies financières. Les cofondateurs cités dans un rapport d’audit indépendant ont travaillé ensemble à la Rietumu Bank. La société Indemo SIA, basée à Riga, a été créée en mai 2022 et a obtenu son agrément six mois plus tard. L’identité de ses véritables propriétaires n’apparaît nulle part dans les sources que nous avons pu vérifier — le registre ne divulgue pas les noms des actionnaires —, ce qui mérite d’être connu pour une entreprise détenant vos titres.

Elle se contente principalement d’attendre et de gérer cette attente. Le recouvrement suit une procédure judiciaire espagnole en 24 étapes — les exemples publiés par la plateforme elle-même montrent qu’une affaire à Madrid est restée bloquée en appel pendant deux ans et huit mois avant aboutir enfin à un remboursement, et qu’une autre est suspendue depuis janvier 2024 en raison d’une contestation portant sur une clause de consommation. Dans la pratique, la plupart des dossiers menés à terme n’ont pas suivi toute la procédure : cinq des sept premiers ont été résolus en vendant la créance à un acheteur institutionnel. Si un dossier s’enlise, vous ne recevez aucune compensation — ni intérêts de retard, ni rachat — et le seul levier dont dispose Indemo est de choisir quand revendre une créance. L’ensemble de la gestion repose sur une seule société espagnole, ce qui constitue une concentration préoccupante.