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Investoren
Indemo ist eine lettische Investitionsplattform, die seit November 2022 von der Bank von Lettland als Wertpapierfirma zugelassen ist und ein ungewöhnliches Produkt anbietet: Ab 10 Euro können Anleger „Notes“ erwerben – Wertpapiere, die durch spanische Hypothekenschulden besichert sind, auf die Banken bereits verzichtet und die sie mit erheblichen Abschlägen verkauft haben, im Durchschnitt 57 % unter dem Wert der zugrunde liegenden Immobilien.
Während der Laufzeit fallen keine Zinsen an. Das Geld fließt erst zurück, wenn ein spanisches Gericht die Zwangsvollstreckung abgeschlossen hat, der Schuldner eine Einigung erzielt oder die Forderung an einen institutionellen Käufer weiterverkauft wird – was in der Regel innerhalb von 18 bis 24 Monaten angestrebt wird, wobei ein Gerichtsverfahren jedoch bis zu fünf Jahre dauern kann.
Bis August 2026 hatten rund 23.100 registrierte Kunden 36,2 Millionen Euro investiert, von denen 32,6 Millionen noch gebunden waren und nur 4,3 Millionen in 24 abgeschlossenen Fällen zurückgezahlt worden waren. Abgeschlossene Fälle haben sich gut ausgezahlt – die Plattform weist eine Durchschnittsrendite von 21,4 % aus –, doch eine unabhängige Auswertung von 232 realen Portfolios beziffert das Gesamtergebnis eines typischen Anlegers auf 5,7 % pro Jahr, da der Großteil des Geldes in noch nicht abgeschlossenen Fällen gebunden ist.
Da Indemo eher eine Investmentgesellschaft als eine Crowdfunding-Plattform ist, bietet das Unternehmen eine Eignungsprüfung, Basisinformationsblätter und die lettische Anlegerentschädigungsregelung in Höhe von 20.000 Euro an – diese deckt jedoch nur den Fall einer Insolvenz des Unternehmens ab, nicht aber enttäuschende Anlageergebnisse.
Kundengelder werden auf getrennten Konten verwahrt, die Plattform erhebt keine Anlagegebühren und erzielt ihre Einnahmen durch eine Gewinnbeteiligung an jedem Geschäft; außerdem bietet sie Auto-Invest-Funktionen und mobile Apps in sechs Sprachen an. Es gibt keine Rückkaufoption und bislang auch keine Möglichkeit zum vorzeitigen Verkauf.
Lizenz / Regulierung: MiFID-II-Wertpapierfirma, Latvijas Banka; nicht ECSPR | Lizenz 06.06.08.824/547 |
Discounted Debt Investments (DDIs) sind eine überzeugende Möglichkeit, in notleidende Immobilienkredite zu investieren, die mit erheblichen Abschlägen von spanischen Banken erworben werden. Diese Kredite sind in der Regel mit Immobilien besichert, d. h. sie sind durch Immobilien wie Wohnungen, Stadthäuser und Villen gesichert. Die Anleger können diese Schulden zu einem deutlich niedrigeren Preis als dem Nennwert kaufen und profitieren, wenn die zugrunde liegende Immobilie zum Marktwert verkauft wird 📈. Dieses Modell macht spanische Immobilieninvestitionen über eine digitale Plattform für ein breiteres Publikum zugänglich.
Erwerb von notleidenden Krediten - Spanische Kreditgeber, die ihre notleidenden Kredite loswerden wollen, verkaufen sie mit erheblichen Abschlägen.
Auswahl und Bündelung - Die fachkundigen Partner von Indemo wählen Kredite mit hohem Verwertungspotenzial aus und bündeln sie in Schuldverschreibungen, die eine integrierte Diversifizierung über verschiedene Schulden hinweg bieten.
Zugang für Anleger - Diese Schuldverschreibungen werden einzelnen Anlegern über die Indemo-Plattform zur Verfügung gestellt, so dass sie sowohl die Risiken als auch die Vorteile der zugrunde liegenden Schulden übernehmen können.
Verwertung und Verkauf - Wenn die Immobilien verkauft werden oder der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt, erhalten die Anleger ihren Anteil am Kapital und an den Gewinnen, was oft zu zweistelligen jährlichen Renditen führt.
Die Gebührenübersicht ist fast leer: Registrierung, Investitionen, Auto-Invest, Ein- und Auszahlungen sind allesamt kostenlos; die einzigen aufgeführten Gebühren betragen 2,90 Euro pro Monat nach sechs Monaten völliger Inaktivität, 50 Euro für einen erweiterten Kontoauszug und 300 Euro für eine private Vermögensübertragung. Die tatsächlichen Kosten sind nicht ersichtlich: Nach Abzug der Rückgewinnungskosten wird der Gewinn aus jedem Geschäft etwa hälftig zwischen den Anlegern und der Plattform aufgeteilt – eine erhebliche Gebühr, die in keiner Gebührenübersicht aufgeführt ist. Die lettische Quellensteuer (5 % für die meisten EU-Bürger) wird an der Quelle einbehalten. Und die größte Kostenstelle von allen ist die Zeit: Geld, das in einem Fall feststeckt, bringt keine Rendite.
Es liegen weder Maßnahmen von Aufsichtsbehörden noch Sanktionen oder Betrugsvorwürfe vor – das lettische Register weist eine einwandfreie Lizenz aus. Die negativen Aspekte sind wiederkehrende Themen in den Bewertungen. Auf Trustpilot erhält Indemo bei 146 Bewertungen eine Note von 3,8, wobei etwa jede achte Bewertung nur einen Stern vergibt. Die häufigste Beschwerde ist, dass Geld hineingeflossen ist, aber nichts herauskommt: Ein Rezensent, der 24.000 Euro investiert hatte, berichtete nach fast zwei Jahren von etwa 2 % Rendite pro Jahr; ein anderer beschrieb sechs Monate ohne jegliche Erträge. Andere berichten von aufdringlichen Überprüfungen der Geldherkunft ab einem Betrag von rund 10.000 Euro, und ein bulgarischer Investor wurde abgelehnt, obwohl in der Werbung angegeben wurde, dass alle EU-Dokumente akzeptiert werden. Unabhängige Rezensenten wiederholen dieselbe Warnung – ein veröffentlichtes Portfolio von 2.500 Euro erwirtschaftete in einem Jahr 29 Euro Gewinn, und ein bekannter Rezensent empfiehlt nur eine kleine, versuchsweise Anlage, bis sich die Erfolgsbilanz bewährt hat. Positiv zu vermerken ist, dass ein deutscher Blogger, der 8.000 Euro investiert hat, von zuverlässig eingehenden Auszahlungen berichtet, und ein Analyst bewertet das Risikorahmenwerk der Plattform sehr positiv.
Spanische Banken verkaufen notleidende Immobilienkredite in großen Mengen mit erheblichen Preisnachlässen. Der spanische Lieferpartner von Indemo kauft ausgewählte Forderungen – weniger als 10 % der angebotenen – und konzentriert sich dabei auf fertiggestellte, bestehende Immobilien statt auf Bauprojekte. Der Preis jeder Forderung basiert auf zwei Kennzahlen: dem gezahlten Preis im Verhältnis zum geschätzten Wert der Immobilie und im Verhältnis zum Nennwert der Forderung; der durchschnittliche Abschlag des Portfolios beträgt 57,3 %. Die Forderungen werden anschließend über die Nasdaq CSD in Wertpapiere gebündelt und gemäß den EU-Wertpapiervorschriften mit einem Dokument mit wesentlichen Informationen notiert. Was Sie nicht sehen können: den Preis, den Abschlag oder die Bewertung des konkreten Geschäfts, das Sie erwerben – diese Angaben werden nicht für jeden Einzelfall veröffentlicht, und externe Gutachter warnen, dass die Bewertungen möglicherweise veraltet sind.
Jeder zugrunde liegende Kredit befindet sich bereits im Zahlungsausfall – das ist das Produkt, kein Fehler. Die Wette basiert darauf, dass spanische Gerichte, außergerichtliche Einigungen und institutionelle Käufer die abgeschriebenen Forderungen in Bargeld umwandeln, sowie auf der Disziplin der Plattform, zu echten Abschlägen zu kaufen, die man nicht unabhängig überprüfen kann. Das unterscheidet Indemo von allen anderen verzinslichen Plattformen, mit denen es verglichen wird: Ein Ausfall bedeutet hier, dass sich die Beitreibung verzögert, und nicht, dass ein Kreditnehmer eine Zahlung versäumt. Sowohl die Vorteile (57 % Abschläge, 15–21 % bei abgeschlossenen Fällen) als auch die Frustration (typischerweise 5,7 %, jahrelanges Schweigen) ergeben sich aus demselben Konzept.
Das Führungsteam besteht aus vier Personen: dem Geschäftsführer Sergejs Viskovskis, der ursprünglich Jurist ist und zuvor bei der Rietumu Bank sowie bei Mintos (Lettlands größter Anlageplattform für Privatanleger) tätig war, sowie einem Risikoleiter, einem Technologieleiter und einem Finanzleiter, die alle als ehemalige Bank- und Fintech-Experten beschrieben werden. Die in einer unabhängigen Untersuchung genannten Mitbegründer arbeiteten gemeinsam bei der Rietumu Bank. Das Unternehmen Indemo SIA mit Sitz in Riga wurde im Mai 2022 gegründet und erhielt sechs Monate später seine Lizenz. Wer tatsächlich Eigentümer ist, wird nirgendwo veröffentlicht, soweit wir dies überprüfen konnten – das Register verbirgt die Namen der Anteilseigner –, was für ein Unternehmen, das Ihre Wertpapiere verwahrt, durchaus wissenswert ist.
Meistens wartet man einfach ab und organisiert das Warten. Die Eintreibung durchläuft ein 24-stufiges spanisches Gerichtsverfahren – die von der Plattform selbst veröffentlichten Beispiele zeigen einen Fall in Madrid, der zwei Jahre und acht Monate lang in der Berufungsinstanz feststeckte, bevor schließlich eine Rückzahlung erfolgte, sowie einen weiteren Fall, der seit Januar 2024 wegen einer Anfechtung einer Verbraucherklausel ausgesetzt ist. In der Praxis haben die meisten abgeschlossenen Fälle nicht den ganzen Weg durchlaufen: Fünf der ersten sieben wurden stattdessen durch den Verkauf der Forderung an einen institutionellen Käufer beigelegt. Wenn ein Fall ins Stocken gerät, gibt es keine Entschädigung – weder Verzugszinsen noch Rückkauf – und der einzige Hebel, über den Indemo verfügt, ist die Entscheidung, wann eine Forderung weiterverkauft wird. Die gesamte Abwicklung hängt von einem einzigen spanischen Unternehmen ab, und genau diese Konzentration gibt Anlass zur Sorge.
