DagobertInvest - Revisión de riesgos y rendimientos
DagobertInvest - Tasas de devolución y pérdida
Vencimiento de la inversión
DagobertInvest – Estadísticas de la plataforma 2026
10000
inversores
DagobertInvest – Pros y contras
Acerca de DagobertInvest
dagobertinvest es una plataforma austriaca de financiación colectiva inmobiliaria, con sede en Viena desde 2015, en la que los inversores, a partir de 100 euros, conceden préstamos a promotores inmobiliarios de Austria, Alemania y Suiza por un plazo de entre 12 y 36 meses. Se han invertido unos 167 millones de euros en 370 proyectos.
La trampa está en la letra pequeña: el dinero de los inversores es financiación subordinada. Los bancos aportan entre el 70 % y el 85 % de la financiación de cada proyecto mediante una hipoteca; el 15 %-30 % aportado por los inversores queda en segundo plano, por lo que, cuando un proyecto fracasa, normalmente no queda nada para los inversores.
La plataforma cuenta con una licencia europea de financiación colectiva otorgada por el regulador austriaco FMA (concedida el 13 de septiembre de 2023), lo que ha simplificado los trámites —los nuevos préstamos subordinados conllevan un derecho de reembolso incondicional y pueden ir acompañados de garantías, y una calificación de seguridad que va de AAA a BBB para las garantías de cada operación—, pero los derechos siguen siendo subordinados.
Las ofertas actuales anuncian un 13,5-14 % anual, frente al 6-9,5 % de 2022, lo que refleja el endurecimiento del clima: la propia cuenta de la plataforma describe 30 meses de «infierno inmobiliario» desde mediados de 2022, con aproximadamente 70 demandas en curso en 2023 y 700 000 euros gastados en recuperaciones sin éxitos sustanciales, según sus propias palabras. Una filial interna de cobro, con licencia, se encarga de gestionar las reclamaciones, financiada mediante una comisión de servicio anual del 0,5 % que se cobra a los inversores.
El dinero pasa por un proveedor de pagos externo y se entrega al promotor en el momento del cierre; no hay protección de depósitos, ni mercado secundario, ni salida anticipada más allá del derecho de desistimiento de 14 días. El grupo también vende sus propias acciones y un bono al 8 % a inversores minoristas en la misma plataforma.
Reglamento
Licencia / Regulación: FMA Austria, proveedor de servicios de financiación colectiva de ECSPR |
Funcionalidad
Para inversores
Información útil
No existe un proceso de crédito publicado ni estructurado por fases. El filtro de facto es que un banco ya debe haber aceptado financiar entre el 70 % y el 85 % del proyecto; la financiación colectiva completa lo que el banco no financia, lo que tiene sus pros y sus contras: el banco ha evaluado la operación, pero la financiación colectiva asume la parte que el banco ha rechazado. Desde agosto de 2024, cada oferta lleva una calificación de seguridad de AAA a BBB que evalúa su garantía, aunque el método no se ha hecho público y hay que iniciar sesión para acceder a las páginas de los proyectos. Los revisores alegan que se ha vuelto a financiar a promotores con insolvencias previas, y la lista de insolvencias muestra, efectivamente, nombres de prestatarios reincidentes. Un tribunal de apelación alemán ha confirmado que las plataformas no están obligadas a examinar en profundidad los proyectos desde el punto de vista económico —un límite legal a lo que cabe esperar—.
Sustanciales y persistentes. Trustpilot otorga a dagobertinvest una puntuación de 1,7 sobre 5; los usuarios de InvestmentCheck le dan una puntuación de 0,18 sobre 5 a partir de 11 opiniones; y la media de una comparativa de brókers se sitúa en 2,81 sobre 5. Temas recurrentes en al menos cuatro fuentes independientes: retrasos sistémicos en los reembolsos (un agregador constató que alrededor del 70 % de las reseñas los mencionan), carteras en las que las posiciones retrasadas e insolventes superan en número a las que generan rendimiento, mala comunicación —según se informa, la información sobre los proyectos desapareció tras el relanzamiento de la página web— y un proceso de selección deficiente, en el que se vuelve a financiar a promotores con antecedentes de impagos recurrentes. Un inversor alemán que invirtió 14 500 euros en tres proyectos presentó una demanda alegando asesoramiento engañoso; ganó en primera instancia, pero el tribunal de apelación de Stuttgart anuló la sentencia a favor de la plataforma, confirmando que las plataformas tienen las obligaciones de los intermediarios, no las de los asesores. En la empresa matriz, las juntas de accionistas se han pospuesto en repetidas ocasiones y, más recientemente, se han cancelado por falta de documentación. Mientras tanto, la propia documentación sobre bonos del grupo afirma que ha obtenido una puntuación de 9,3 sobre 10 a partir de 1.680 valoraciones —una cifra histórica y solicitada que choca con todas las puntuaciones independientes—.
El cofundador Andreas Zederbauer, un antiguo ejecutivo bancario, es el director ejecutivo y pasó a ser el único director gerente inscrito en mayo de 2026, cuando Christian Bruckner, codirector desde hacía mucho tiempo, se dio de baja del registro mercantil (la página web todavía lo incluía en la lista en el momento de la investigación). La filial dedicada al cobro está dirigida por Christof Bader, antiguo responsable del departamento jurídico. La sociedad operativa es propiedad al 100 % de dagobertinvest AG, que a su vez pertenece a sus fundadores y a varios cientos de pequeños accionistas procedentes de dos emisiones de acciones al público. El equipo se ha reducido de 35 personas en 2022 a lo que el grupo denomina ahora una operación pequeña, eficiente e impulsada por la inteligencia artificial; la mayor parte de la comunicación con los inversores está ahora automatizada.
La primera medida ante el retraso de un proyecto es una prórroga —normalmente de seis meses, con una compensación adicional del 1,25 % anual—, aunque los plazos se han alargado mucho más: un proyecto se prolongó 38 meses frente a un plan inicial de 24 meses. Pasados 90 días de retraso respecto al plazo ampliado, el préstamo se considera impagado y pasa a la agencia de cobro interna, financiada mediante la comisión de servicio anual del 0,5 %, que ejecuta cualquier garantía existente. El balance es desolador: unas 70 demandas a mediados de 2023, 700 000 euros en costes legales y de recuperación a finales de 2023, sin éxitos sustanciales según las propias palabras de la plataforma, y sin que se haya publicado jamás ninguna tasa de recuperación ni cifra de euros recuperados. Cuando los préstamos son subordinados, a menudo hay pocos activos sobre los que ejecutar la deuda.
La inversión en sí misma no conlleva comisiones de entrada ni de salida, pero sí una comisión de servicio obligatoria del 0,5 % anual sobre los fondos invertidos, correspondiente a la ejecución del contrato, la administración de valores y la custodia; sobre un cupón del 8 %, esto supone una decimosexta parte de tu rendimiento bruto. Las rentabilidades se indican antes de impuestos: los proyectos alemanes están sujetos a una retención del 26,375 % y los suizos, del 35 % (recuperable en parte); los inversores austriacos se encargan de sus propias declaraciones fiscales. No se aplica ningún cargo por salida anticipada, ya que esta no es posible. Los inversores también señalan disputas sobre quién paga los costes de las demandas colectivas cuando los proyectos fracasan: la plataforma afirma que la comisión de servicio cubre la ejecución, pero los analistas describen inconsistencias.