I fondatori se ne sono andati e ora la società è gestita dalla capogruppo. Stephane Bombon e Jeremie Benmoussa hanno fondato Fundimmo e sono rimasti in carica dopo che il gruppo immobiliare quotato in borsa Atland ne ha acquisito il 60% nel luglio 2019, ma entrambi se ne sono andati entro il 2022, e Atland ne detiene il 100% dalla fine del 2021. Il presidente registrato è Georges Rocchietta – fondatore e amministratore delegato della stessa Atland – mentre nel consiglio di amministrazione siede il vice amministratore delegato di Atland, Antoine Onfray (le fonti del registro presentano dati discordanti sui cambiamenti nei vertici avvenuti nel 2025; PwC ha sostituito il precedente revisore dei conti nell’ottobre 2025). Sul sito non è presente alcuna pagina dedicata al team con i nomi dei membri. Atland stessa gode di una solida posizione finanziaria, il che è importante: nel gennaio 2026 ha iniettato capitale nella società in perdita Fundimmo.

Fundimmo non addebita alcun costo agli investitori: nessuna commissione di sottoscrizione, di ingresso, di uscita, di gestione o di custodia; è il mutuatario a pagare una commissione su ogni emissione obbligazionaria, indicata nella pagina del progetto, e una parte di essa può andare agli intermediari. I costi che riducono effettivamente il rendimento sono il rischio e le imposte: i dati della piattaforma stessa mostrano che i fallimenti dei progetti comportano attualmente un costo pari a circa il 3,08% all’anno sul rendimento, mentre per le persone fisiche viene trattenuta alla fonte l’imposta fissa francese del 30% (alle società viene corrisposto l’importo lordo). Fate i conti sulla base della cifra reale: il 7,28% al lordo delle perdite si traduce in circa il 5,1% netto per un privato francese – non il 9-12% pubblicizzato.

Fundimmo descrive un ciclo di vita articolato in sei fasi: analisi e valutazione del rischio da parte di un team interno di esperti, supportato da un comitato di esperti indipendenti, seguite dalla raccolta, dall’erogazione dei fondi, dal monitoraggio e dal rimborso. Tuttavia, non viene pubblicato alcuno standard di sottoscrizione: nessun limite al rapporto prestito/valore, nessun requisito minimo di capitale proprio del promotore, nessun requisito di prevendita, nessun tasso di accettazione e nessuna classificazione del rischio sulle operazioni. In pratica, il libro rivela i criteri di selezione: operazioni residenziali francesi di medie dimensioni con un valore medio di circa 714.000 euro, concentrate nell’Ile-de-France, nella regione PACA e in Alvernia-Rodano-Alpi. I prestiti concessi nel periodo 2016-2022 a un tasso di circa il 9% hanno generato l’attuale portafoglio in difficoltà; le 17 operazioni concesse nel 2025 sono state valutate al 12,7%, a dimostrazione di una selezione nettamente più rigorosa e di una rivalutazione dei termini.

No: quella è la fascia lorda pubblicizzata. Il tasso medio effettivo registrato nell’intero portafoglio è del 9,42%; il rendimento che gli investitori hanno realmente ottenuto, al netto dei progetti falliti, è del 7,28% secondo i calcoli della stessa piattaforma; e, al netto della ritenuta del 30%, un investitore francese incassa circa il 5,1%. Fundimmo consiglia inoltre di investire non più del 10% del proprio patrimonio e di diversificare gli investimenti: un consiglio che mal si concilia con un importo minimo di 1.000 euro per progetto. Se una raccolta fondi non raggiunge l’obiettivo, si viene rimborsati per intero.

Questo è il punto debole della piattaforma, secondo quanto riferito dagli stessi investitori. Ufficialmente, le operazioni vengono monitorate e gli investitori ricevono aggiornamenti tramite dashboard. In pratica, i revisori e gli investitori descrivono costantemente lunghi periodi di silenzio – sei mesi o più senza notizie sui progetti in difficoltà – e ripetute proroghe delle scadenze concesse agli sviluppatori senza alcuna penalità. Non esiste una politica pubblicata in materia di morosità, né una procedura di recupero crediti, né un pacchetto di garanzie reso pubblico a livello di piattaforma. Secondo quanto riferito, dall’inizio del 2025 la linea di condotta si è inasprita, con aumenti dei tassi imposti agli sviluppatori morosi e un numero maggiore di mutuatari spinti verso procedure formali di insolvenza – il che spiega in parte i 41 procedimenti giudiziari riportati nelle cifre attuali. Non sono stati ancora pubblicati i risultati relativi al recupero crediti.

Il sentiment nel settore retail è tra i peggiori del settore: su Trustpilot si attesta a circa 1,5 su 5 (circa 58 recensioni all'11 agosto 2026), su Google a circa 3,3, mentre in una classifica indipendente di una piattaforma francese occupa l'ultimo posto – l'11° su 11 – con un punteggio relativo alla qualità dei resoconti pari a 2,73 su 5. I reclami ruotano attorno a quattro temi ricorrenti: ritardi sistematici («tutti i progetti in ritardo»), silenzio sui progetti in difficoltà, indulgenza nei confronti degli sviluppatori inadempienti e segnali di abbandono – un blog inattivo da settembre 2023, un canale YouTube inattivo dal 2022, nessuna offerta in corso. I dati aziendali oggettivi rispecchiano questo clima: perdite di 3-5 milioni di euro all’anno dal 2022 al 2024, patrimonio netto negativo a fine 2024 e una ricapitalizzazione da parte della società madre Atland nel gennaio 2026. Anche ciò che non è emerso è significativo: nessuna sanzione né avvertimento di alcun tipo da parte dell’AMF – Fundimmo figura nella lista bianca dell’autorità di regolamentazione – e nessuna insolvenza della piattaforma stessa. Il quadro che emerge è quello di un portafoglio prestiti in difficoltà e di una comunicazione carente, non di comportamenti scorretti.

Detentori di obbligazioni esistenti: il vostro esito dipende ora dai recuperi derivanti da 41 procedure di insolvenza e 66 progetti in ritardo; consultate il PDF sui risultati semestrali – l’unica fonte aggiornata e datata – e ignorate le statistiche del sito web prive di data, alcune delle quali riportano ancora dati del 2022. Potenziali investitori: al momento della nostra verifica non c’era nulla in cui investire, e i nuovi prestiti del 2025 ammontavano a sole 17 operazioni. Il paradosso da comprendere: Fundimmo appare peggiore rispetto a concorrenti più opachi proprio perché pubblica ciò che loro non pubblicano.