Los fundadores ya no están y la empresa matriz se encarga de su gestión. Stéphane Bombon y Jérémie Benmoussa fundaron Fundimmo y permanecieron en la empresa después de que el grupo inmobiliario cotizado Atland adquiriera el 60 % en julio de 2019, pero ambos se marcharon en 2022, y Atland es propietaria del 100 % desde finales de 2021. El presidente registrado es Georges Rocchietta —fundador y director ejecutivo de la propia Atland—, y el director general adjunto de Atland, Antoine Onfray, forma parte del consejo de administración (las fuentes del registro difieren en cuanto a los cambios en la dirección de 2025; PwC sustituyó al anterior auditor en octubre de 2025). En la página web no hay ninguna sección dedicada al equipo con los nombres de los miembros. La propia Atland goza de solidez financiera, lo cual es importante: en enero de 2026 inyectó capital en Fundimmo, que registraba pérdidas.

Fundimmo no cobra nada a los inversores: ni comisiones de suscripción, entrada, salida, gestión ni custodia; el prestatario paga una comisión por cada emisión de bonos, que se indica en la página del proyecto, y parte de ella puede destinarse a los intermediarios. Los costes que realmente reducen tu rentabilidad son el riesgo y los impuestos: las propias cifras de la plataforma muestran que los proyectos fallidos suponen actualmente un coste de alrededor del 3,08 % anual de la rentabilidad, y se retiene en origen el impuesto fijo francés del 30 % para los particulares (a las empresas se les paga el importe bruto). Haz los cálculos con las cifras reales: un 7,28 % tras las pérdidas se traduce en aproximadamente un 5,1 % neto para un particular francés, y no en el 9-12 % anunciado.

Fundimmo describe un ciclo de vida de seis pasos: análisis y validación de riesgos por parte de un equipo interno de expertos, con el apoyo de un comité de expertos independiente; a continuación, recaudación, liberación de fondos, seguimiento y reembolso. Sin embargo, no se publica ninguna norma de suscripción: ni límite de relación préstamo-valor, ni capital mínimo del promotor, ni requisito de preventa, ni tasa de aceptación, ni calificaciones de riesgo de las operaciones. En la práctica, el informe revela los criterios de selección: operaciones residenciales francesas de tamaño medio con un valor medio de unos 714 000 euros, concentradas en Île-de-France, PACA y Auvernia-Ródano-Alpes. Los préstamos concedidos entre 2016 y 2022 a un tipo de interés de alrededor del 9 % han dado lugar a la cartera problemática actual; las 17 operaciones formalizadas en 2025 se fijaron a un tipo del 12,7 %, lo que pone de manifiesto una selección mucho más restrictiva y una revisión de los precios.

No, esa es la rentabilidad bruta anunciada. La tasa media real de toda la cartera es del 9,42 %; la rentabilidad que los inversores han obtenido realmente tras los fracasos de los proyectos es del 7,28 %, según los propios cálculos de la plataforma; y, tras la retención del 30 %, un particular francés obtiene un beneficio neto de alrededor del 5,1 %. Fundimmo también recomienda no invertir más del 10 % de tus activos y diversificar, un consejo que resulta un tanto contradictorio con el mínimo de 1.000 euros por proyecto. Si una ronda de financiación no alcanza su objetivo, se te reembolsa el importe íntegro.

Este es el punto más débil de la plataforma, según sus propios inversores. Oficialmente, las operaciones se supervisan y los inversores reciben actualizaciones a través del panel de control. En la práctica, los revisores y los inversores describen constantemente largos períodos de silencio —seis meses o más sin noticias sobre proyectos en dificultades— y repetidas prórrogas de vencimiento concedidas a los promotores sin penalización alguna. No existe una política de morosidad publicada, ni un procedimiento de recuperación, ni se ha dado a conocer ningún paquete de garantías a nivel de la plataforma. Según se informa, desde principios de 2025 la postura se ha endurecido, con aumentos de los tipos de interés impuestos a los promotores morosos y un mayor número de prestatarios empujados a procedimientos formales de insolvencia —lo que refleja, en parte, los 41 casos judiciales que figuran en las cifras actuales—. Aún no se han publicado resultados de recuperación.

La confianza en el sector minorista es una de las peores del sector: en Trustpilot ronda el 1,5 sobre 5 (unas 58 opiniones a fecha de 11 de agosto de 2026), en Google está en torno al 3,3 y ocupa el último puesto —el 11.º de 11— en la clasificación de una plataforma francesa independiente, con una puntuación de 2,73 sobre 5 en cuanto a la calidad de la información. Las quejas se centran en cuatro temas recurrentes: retrasos sistémicos («todos los proyectos se retrasan»), silencio ante los proyectos con problemas, indulgencia hacia los desarrolladores que incumplen sus compromisos y señales de abandono —un blog inactivo desde septiembre de 2023, un canal de YouTube inactivo desde 2022 y ninguna oferta en curso—. Los datos corporativos concretos coinciden con el panorama general: pérdidas de entre 3 y 5 millones de euros al año entre 2022 y 2024, patrimonio neto negativo a finales de 2024 y una recapitalización en enero de 2026 por parte de la empresa matriz, Atland. Lo que no se ha encontrado también es relevante: no hay sanciones ni advertencias de ningún tipo por parte de la AMF —Fundimmo figura en la lista blanca del regulador— y no hay insolvencia de la propia plataforma. El panorama es el de una cartera de préstamos en dificultades y una comunicación deficiente, no de una conducta indebida.

Titulares de bonos actuales: vuestro resultado depende ahora de las recuperaciones procedentes de 41 procedimientos de insolvencia y 66 proyectos retrasados; consultad el PDF de resultados semestrales —la única fuente actualizada y con fecha— e ignorad las estadísticas sin fecha de la página web, algunas de las cuales aún muestran datos de 2022. Futuros inversores: cuando lo comprobamos, no había nada en lo que invertir, y los nuevos préstamos de 2025 se limitaron a 17 operaciones. Una paradoja que conviene comprender: Fundimmo parece peor que sus rivales más opacos precisamente porque publica lo que ellos no publican.