De oprichters zijn vertrokken en het moederbedrijf heeft de leiding overgenomen. Stephane Bombon en Jeremie Benmoussa richtten Fundimmo op en bleven aan na de overname van 60% door het beursgenoteerde vastgoedconcern Atland in juli 2019, maar beiden vertrokken in 2022, en Atland is sinds eind 2021 voor 100% eigenaar. De geregistreerde voorzitter is Georges Rocchietta – de oprichter en CEO van Atland zelf – met Antoine Onfray, adjunct-CEO van Atland, in de raad van bestuur (bronnen bij het register verschillen van mening over de bestuurswijzigingen in 2025; PwC verving de vorige accountant in oktober 2025). Er is geen teampagina met namen op de website te vinden. Atland zelf staat er financieel sterk voor, wat van belang is: het bedrijf heeft in januari 2026 kapitaal ingebracht in het verliesgevende Fundimmo.

Fundimmo brengt beleggers geen kosten in rekening: geen inschrijvings-, instap-, uitstap-, beheer- of bewaarkosten – de kredietnemer betaalt een provisie bij elke obligatie-uitgifte, zoals vermeld op de projectpagina, en een deel daarvan kan naar tussenpersonen gaan. De kosten die uw rendement daadwerkelijk verminderen, zijn risico en belastingen: uit de eigen cijfers van het platform blijkt dat mislukte projecten momenteel ongeveer 3,08% per jaar aan rendement kosten, en dat voor particulieren een Franse forfaitaire belasting van 30% aan de bron wordt ingehouden (bedrijven worden bruto uitbetaald). Reken maar eens uit wat het werkelijke rendement is: 7,28% na aftrek van verliezen komt neer op ongeveer 5,1% netto voor een Franse particulier – niet de geadverteerde 9-12%.

Fundimmo beschrijft een levenscyclus van zes stappen: analyse en risicobeoordeling door een intern team van deskundigen, ondersteund door een onafhankelijke commissie van deskundigen, gevolgd door incasso, vrijgave van middelen, monitoring en terugbetaling. Er worden echter geen acceptatienormen gepubliceerd: geen LTV-limiet, geen minimum aan eigen vermogen van de projectontwikkelaar, geen vereiste voor voorverkoop, geen acceptatiepercentage en geen risicoclassificaties voor transacties. In de praktijk onthult het rapport de selectie: middelgrote Franse woningbouwprojecten met een gemiddelde waarde van ongeveer 714.000 euro, geconcentreerd in Île-de-France, PACA en Auvergne-Rhône-Alpes. Leningen die in de periode 2016-2022 tegen ongeveer 9% werden verstrekt, hebben geleid tot de huidige problematische portefeuille; de 17 transacties die in 2025 werden afgesloten, werden geprijsd tegen 12,7%, wat wijst op een sterk aangescherpte, herprijzingsselectie.

Nee – dat is het geadverteerde bruto rendement. Het gemiddelde rendement over de gehele portefeuille bedraagt in werkelijkheid 9,42%; het rendement dat beleggers daadwerkelijk hebben behaald na mislukte projecten is volgens de eigen berekeningen van het platform 7,28%; en na aftrek van de bronbelasting van 30% houdt een Franse particulier ongeveer 5,1% over. Fundimmo adviseert bovendien om niet meer dan 10% van je vermogen te beleggen en te diversifiëren – een advies dat moeilijk te rijmen valt met een minimum van 1.000 euro per project. Als een financieringsronde het streefbedrag niet haalt, krijg je je geld volledig terug.

Volgens de investeerders zelf is dit het zwakste punt van het platform. Officieel wordt de bedrijfsvoering gecontroleerd en krijgen investeerders updates via het dashboard. In de praktijk maken beoordelaars en investeerders echter keer op keer melding van lange periodes van stilte – zes maanden of langer zonder nieuws over projecten in moeilijkheden – en herhaaldelijke verlengingen van de looptijd die zonder sancties aan ontwikkelaars worden toegekend. Er is geen gepubliceerd beleid inzake achterstallige betalingen, geen invorderingsprocedure en er wordt op platformniveau geen zekerheidspakket bekendgemaakt. Sinds begin 2025 is het beleid naar verluidt aangescherpt, met renteverhogingen voor ontwikkelaars die te laat betalen en meer kredietnemers die in formele insolventieprocedures worden gedwongen – wat deels tot uiting komt in de 41 rechtszaken in de huidige cijfers. Er zijn nog geen resultaten van invorderingsprocedures gepubliceerd.

Het sentiment in de detailhandel behoort tot de slechtste in de sector: Trustpilot scoort ongeveer 1,5 op 5 (ongeveer 58 beoordelingen per 11 augustus 2026), Google-beoordelingen liggen rond de 3,3, en het bedrijf staat op de laatste plaats – 11e van de 11 – in een onafhankelijke Franse platformranglijst, waarbij de kwaliteit van de rapportage wordt beoordeeld met 2,73 op 5. De klachten komen steeds weer terug op vier thema’s: systematische vertragingen (‘alle projecten lopen achter’), stilzwijgen over problematische projecten, toegeeflijkheid ten opzichte van ontwikkelaars die hun verplichtingen niet nakomen, en signalen van verwaarlozing – een blog die sinds september 2023 niet meer wordt bijgewerkt, een YouTube-kanaal dat sinds 2022 inactief is, en geen lopende projecten. De harde bedrijfsfeiten komen overeen met de sfeer: verliezen van 3 tot 5 miljoen euro per jaar van 2022 tot 2024, een negatief eigen vermogen eind 2024 en een herkapitalisatie in januari 2026 door moedermaatschappij Atland. Wat niet werd gevonden, is ook van belang: geen sanctie of waarschuwing van de AMF van welke aard dan ook – Fundimmo staat op de witte lijst van de toezichthouder – en geen insolventie van het platform zelf. Het beeld is dat van een noodlijdende kredietportefeuille en slechte communicatie, niet van wangedrag.

Bestaande obligatiehouders: wat jullie uiteindelijk overhouden, hangt nu af van de opbrengsten uit 41 insolventieprocedures en 66 vertraagde projecten; bekijk het halfjaarverslag in PDF-formaat – de enige actuele, gedateerde bron – en negeer de ongedateerde statistieken op de website, die deels nog steeds gegevens uit 2022 tonen. Toekomstige beleggers: toen wij het controleerden, was er niets om in te beleggen, en de nieuwe kredietverlening voor 2025 bestond uit slechts 17 transacties. De paradox die het waard is om te begrijpen: Fundimmo lijkt er slechter voor te staan dan meer ondoorzichtige concurrenten, juist omdat het publiceert wat zij niet doen.