Założyciele odeszli, a firmą kieruje spółka macierzysta. Stephane Bombon i Jeremie Benmoussa założyli Fundimmo i pozostali w firmie po tym, jak notowana na giełdzie grupa nieruchomościowa Atland nabyła 60% udziałów w lipcu 2019 r., ale obaj odeszli do 2022 r., a od końca 2021 r. Atland posiada 100% udziałów. Zarejestrowanym prezesem jest Georges Rocchietta – założyciel i dyrektor generalny samej firmy Atland – a w zarządzie zasiada zastępca dyrektora generalnego Atland, Antoine Onfray (źródła rejestru podają rozbieżne informacje dotyczące zmian w składzie kierownictwa w 2025 r.; w październiku 2025 r. firma PwC zastąpiła poprzedniego audytora). Na stronie nie ma sekcji poświęconej zespołowi z podanymi nazwiskami. Sama firma Atland ma silną pozycję finansową, co ma znaczenie: w styczniu 2026 r. dokonała ona dokapitalizowania przynoszącej straty spółki Fundimmo.

Fundimmo nie pobiera od inwestorów żadnych opłat: nie ma opłat za subskrypcję, wejście, wyjście, zarządzanie ani przechowywanie – pożyczkobiorca płaci prowizję od każdej emisji obligacji, podaną na stronie projektu, a część tej kwoty może trafić do podmiotów pośredniczących. Koszty, które faktycznie zmniejszają zysk, to ryzyko i podatki: z danych samej platformy wynika, że niepowodzenia projektów kosztują obecnie około 3,08% rocznego zwrotu, a francuski podatek liniowy w wysokości 30% jest potrącany u źródła w przypadku osób fizycznych (spółki otrzymują kwotę brutto). Przeliczmy to na podstawie rzetelnych danych: 7,28% po odliczeniu strat daje około 5,1% netto dla francuskiej osoby fizycznej – a nie reklamowane 9–12%.

Fundimmo opisuje sześciostopniowy cykl życia transakcji – analizę i weryfikację ryzyka przez wewnętrzny zespół ekspertów, wspierany przez niezależną komisję ekspercką, a następnie pozyskiwanie środków, wypłatę środków, monitorowanie i spłatę. Nie opublikowano jednak żadnych standardów oceny ryzyka kredytowego: nie ma limitu wartości kredytu w stosunku do wartości nieruchomości (LTV), minimalnego kapitału własnego dewelopera, wymogu sprzedaży przed rozpoczęciem budowy, wskaźnika akceptacji ani klasyfikacji ryzyka transakcji. W praktyce książka ujawnia kryteria selekcji: średniej wielkości francuskie projekty mieszkaniowe o średniej wartości około 714 000 EUR, skoncentrowane w regionach Île-de-France, PACA oraz Auvergne-Rhône-Alpes. Kredyty udzielone w latach 2016–2022 przy oprocentowaniu około 9% doprowadziły do powstania obecnego portfela zagrożonych kredytów; 17 transakcji zawartych w 2025 r. zostało wycenionych na 12,7%, co wskazuje na znacznie zaostrzone kryteria selekcji i zmianę wyceny.

Nie – to jest podawany w reklamach przedział zysku brutto. Średnia stopa zwrotu w całym portfelu wynosi w rzeczywistości 9,42%; rzeczywisty zwrot, jaki inwestorzy uzyskali po niepowodzeniach projektów, wynosi według obliczeń samej platformy 7,28%; a po potrąceniu 30% podatku francuski inwestor indywidualny otrzymuje netto około 5,1%. Fundimmo zaleca również inwestowanie nie więcej niż 10% aktywów oraz dywersyfikację – rada ta kłóci się jednak z minimalną kwotą 1 000 EUR na projekt. Jeśli runda pozyskiwania środków nie osiągnie swojego celu, otrzymujesz pełny zwrot środków.

Według samych inwestorów jest to najsłabszy obszar platformy. Oficjalnie działalność podlega monitorowaniu, a inwestorzy otrzymują aktualizacje na pulpicie nawigacyjnym. W praktyce jednak recenzenci i inwestorzy nieustannie opisują długie okresy milczenia – trwające sześć miesięcy lub dłużej, podczas których brakuje informacji o projektach borykających się z problemami – oraz wielokrotne przedłużania terminów spłaty przyznawane deweloperom bez żadnych kar. Na poziomie platformy nie opublikowano żadnych zasad dotyczących zaległości, nie ujawniono procedury odzyskiwania należności ani pakietu zabezpieczeń. Od początku 2025 r. stanowisko platformy rzekomo uległo zaostrzeniu – na deweloperów zalegających z płatnościami nałożono podwyżki stóp procentowych, a więcej kredytobiorców zostało skierowanych do formalnego postępowania upadłościowego – co częściowo odzwierciedla 41 spraw sądowych uwzględnionych w aktualnych danych. Nie opublikowano jeszcze żadnych wyników windykacji.

Nastroje wśród sprzedawców detalicznych należą do najgorszych w branży: ocena na Trustpilot wynosi około 1,5 na 5 (około 58 recenzji na dzień 11 sierpnia 2026 r.), oceny w Google wynoszą około 3,3, a firma zajmuje ostatnie miejsce – 11. z 11 – w rankingu jednej z niezależnych francuskich platform, gdzie jakość raportowania została oceniona na 2,73 na 5. Skargi powtarzają cztery motywy: systemowe opóźnienia („wszystkie projekty są opóźnione”), milczenie w sprawie projektów, w których występują problemy, pobłażliwość wobec deweloperów niewywiązujących się z zobowiązań oraz sygnały porzucenia działalności – blog nieaktualizowany od września 2023 r., kanał na YouTube nieaktywny od 2022 r., brak otwartych ofert. Twarde fakty dotyczące firmy odzwierciedlają ten nastrój: straty w wysokości 3–5 mln EUR rocznie w latach 2022–2024, ujemny kapitał własny na koniec 2024 r. oraz dokapitalizowanie przez spółkę macierzystą Atland w styczniu 2026 r. Istotne jest również to, czego nie znaleziono: brak jakichkolwiek sankcji lub ostrzeżeń ze strony AMF – Fundimmo znajduje się na białej liście organu regulacyjnego – oraz brak niewypłacalności samej platformy. Obraz sytuacji to borykający się z problemami portfel kredytowy i słaba komunikacja, a nie niewłaściwe postępowanie.

Obecni posiadacze obligacji: wasz wynik zależy teraz od odzysków z 41 postępowań upadłościowych i 66 opóźnionych projektów; śledźcie półroczny raport wyników w formacie PDF – jedyne aktualne źródło z datą – i ignorujcie nieopatrzone datą statystyki na stronie internetowej, z których część wciąż zawiera dane z 2022 roku. Potencjalni inwestorzy: kiedy sprawdzaliśmy, nie było w co inwestować, a w 2025 r. udzielono zaledwie 17 nowych kredytów. Paradoks, który warto zrozumieć: Fundimmo wygląda gorzej niż mniej przejrzyści konkurenci właśnie dlatego, że publikuje to, czego oni nie ujawniają.