Les fondateurs sont partis et c'est la société mère qui dirige désormais l'entreprise. Stéphane Bombon et Jérémie Benmoussa ont fondé Fundimmo et sont restés en poste après le rachat de 60 % du capital par le groupe immobilier coté Atland en juillet 2019, mais tous deux ont quitté l'entreprise en 2022, et Atland en détient 100 % depuis fin 2021. Le président social est Georges Rocchietta — lui-même fondateur et directeur général d’Atland —, tandis qu’Antoine Onfray, directeur général adjoint d’Atland, siège au conseil d’administration (les sources du registre divergent quant aux changements de direction intervenus en 2025 ; PwC a remplacé l’ancien auditeur en octobre 2025). Il n'existe aucune page sur le site présentant les noms des membres de l'équipe. Atland dispose d'une solide assise financière, ce qui est important : la société a injecté des capitaux dans Fundimmo, alors déficitaire, en janvier 2026.

Fundimmo ne facture aucun frais aux investisseurs : pas de frais de souscription, d’entrée, de sortie, de gestion ni de garde. L’emprunteur verse une commission sur chaque émission obligataire, indiquée sur la page du projet, dont une partie peut être reversée aux apporteurs d’affaires. Les coûts qui réduisent réellement votre rendement sont le risque et la fiscalité : les chiffres de la plateforme elle-même montrent que les échecs de projets coûtent actuellement environ 3,08 % par an de rendement, et l'impôt forfaitaire français de 30 % est prélevé à la source pour les particuliers (les entreprises sont rémunérées brut). Faites le calcul sur la base des chiffres réels : 7,28 % après déduction des pertes correspondent à environ 5,1 % nets pour un particulier français – et non aux 9 à 12 % annoncés.

Fundimmo décrit un cycle de vie en six étapes : analyse et validation des risques par une équipe interne d'experts, appuyée par un comité d'experts indépendants, puis recouvrement, déblocage des fonds, suivi et remboursement. Mais aucune norme de souscription n’est publiée : pas de limite de ratio prêt/valeur, pas de capital propre minimum pour le promoteur, pas d’exigence de préventes, pas de taux d’acceptation, ni de notation des risques pour les opérations. Dans la pratique, l’ouvrage révèle les critères de sélection : des opérations résidentielles françaises de taille moyenne d’un montant moyen d’environ 714 000 euros, concentrées en Île-de-France, en PACA et en Auvergne-Rhône-Alpes. Les prêts accordés entre 2016 et 2022 à un taux d’environ 9 % sont à l’origine du portefeuille aujourd’hui en difficulté ; les 17 opérations conclues en 2025 ont été tarifées à 12,7 %, ce qui témoigne d’une sélection nettement plus stricte et d’une réévaluation des conditions.

Non, il s'agit là de la fourchette brute annoncée. Le taux moyen effectif sur l'ensemble du portefeuille est de 9,42 % ; le rendement réellement perçu par les investisseurs, après prise en compte des échecs de projets, s'élève à 7,28 % selon les propres calculs de la plateforme ; et après prélèvement à la source de 30 %, un particulier français empoche environ 5,1 %. Fundimmo recommande également de ne pas investir plus de 10 % de son patrimoine et de diversifier ses placements — un conseil qui semble en contradiction avec le montant minimum de 1 000 euros par projet. Si une campagne de financement ne parvient pas à atteindre son objectif, vous êtes intégralement remboursé.

Il s’agit là du point faible de la plateforme, de l’avis même de ses investisseurs. Officiellement, les opérations font l’objet d’un suivi et les investisseurs reçoivent des mises à jour via un tableau de bord. Dans la pratique, les évaluateurs et les investisseurs font régulièrement état de longs silences – six mois ou plus sans nouvelles des projets en difficulté – et de prolongations répétées des échéances accordées aux promoteurs sans aucune pénalité. Il n'existe aucune politique publiée en matière de retards de paiement, aucune procédure de recouvrement et aucun ensemble de garanties n'est divulgué au niveau de la plateforme. Depuis début 2025, la position se serait durcie, avec des hausses de taux imposées aux promoteurs en retard de paiement et un nombre croissant d'emprunteurs contraints à engager des procédures formelles d'insolvabilité — ce qui explique en partie les 41 procédures judiciaires figurant dans les chiffres actuels. Aucun résultat de recouvrement n’a encore été publié.

Le moral des commerçants est parmi les plus bas du secteur : une note Trustpilot d'environ 1,5 sur 5 (environ 58 avis au 11 août 2026), une note Google de 3,3 environ, et la dernière place – 11e sur 11 – dans le classement d'une plateforme française indépendante, avec une note de 2,73 sur 5 pour la qualité des rapports. Les plaintes reviennent sur quatre thèmes : des retards systémiques (« tous les projets en retard »), le silence sur les projets en difficulté, l’indulgence envers les développeurs défaillants et des signes d’abandon — un blog inactif depuis septembre 2023, une chaîne YouTube en sommeil depuis 2022, aucune offre en cours. Les chiffres concrets de l’entreprise reflètent cette situation : des pertes de 3 à 5 millions d’euros par an de 2022 à 2024, des capitaux propres négatifs fin 2024 et une recapitalisation en janvier 2026 par la société mère Atland. Ce que l’on n’a pas trouvé est également significatif : aucune sanction ni avertissement de l’AMF – Fundimmo figure sur la liste blanche de l’autorité de régulation – et aucune situation d’insolvabilité de la plateforme elle-même. Le tableau qui se dessine est celui d’un portefeuille de prêts en difficulté et d’une communication défaillante, et non d’une faute grave.

Détenteurs d'obligations existants : votre sort dépend désormais des recouvrements issus de 41 procédures d'insolvabilité et de 66 projets en retard ; consultez le PDF semestriel sur les performances – la seule source à jour et datée – et ignorez les statistiques non datées du site web, dont certaines parties affichent encore des données de 2022. Investisseurs potentiels : il n'y avait rien dans quoi investir lors de notre vérification, et les nouveaux prêts accordés en 2025 ne représentaient que 17 opérations. Un paradoxe qu'il convient de comprendre : Fundimmo semble moins performant que ses concurrents plus opaques précisément parce qu'il publie ce qu'ils ne publient pas.