Benkey is opgericht door Rory Bertram, wiens carrière in de vastgoedsector teruggaat tot 2012, en wordt geleid door algemeen directeur Niels Rientjes, die in 2025 werd benoemd en duidelijk heeft aangegeven dat Benkey het beste vastgoedfonds van Nederland wil zijn. Om hen heen werken een operationeel directeur, een financieel en risicodirecteur, een hoofd financiën, drie beleggingsbeheerders, vier vermogensbeheerders en aangewezen contactpersonen voor investeerdersrelaties – 15 tot 18 mensen, afhankelijk van hoe je telt. Het management zegt dat het samen met klanten belegt, maar maakt nooit bekend om welke bedragen het gaat. Dienstverleners doen het zware werk: AssetCare beheert het fonds, Rabobank verzorgt de bankzaken, CSC Depositary is bewaarder en BDO voert de controle uit.

Wat de leningen betreft, is de zekerheid structureel: een eerste hypotheek die bij notariële akte is geregistreerd voor maximaal 75% van de waarde van het onroerend goed, plus persoonlijke aansprakelijkheid van de kredietnemers als aanvullende zekerheid — maar er is nog nooit een achterstalligheidsprocedure, een executietijdschema of een incassoverslag gepubliceerd. Wat het fonds betreft, noemt Benkey spreiding over gebouwen en huurders, voorzichtig lenen, actief beheer en onafhankelijke taxaties, terwijl hij toegeeft dat een tijdelijke of langdurige waardedaling niet kan worden uitgesloten. De beheerder beschikt ook over krachtige defensieve instrumenten die een tweesnijdend zwaard zijn: hij kan terugbetalingen opschorten of beperken, opzegtermijnen verlengen en terugbetalingskosten in rekening brengen om het fonds te beschermen — ten koste van elke belegger die eruit wil stappen.

Beleggers in het fonds betalen 1,5% per jaar aan beheerkosten (1,3% boven 2,5 miljoen euro), plus — volgens het document met essentiële informatie — ongeveer 0,5% aan administratiekosten, 2% operationele kosten en 1% transactiekosten per jaar, plus een prestatievergoeding van 35% boven de 7,5% (25% voor grote investeringen), plus 1% instapkosten (0,5% tijdens promoties) en uitstapkosten van 8% binnen een jaar, 5% binnen vier jaar en 2% daarna. Alles bij elkaar bedragen de terugkerende kosten bijna 5% per jaar vóór de prestatievergoeding — het verschil tussen het 12-15%-scenario en het 8,5%-scenario. Investeerders in leningen betalen niets extra: het percentage van 6-8% is netto.

Voor het fonds wordt het proces gedocumenteerd: het beleggingsteam analyseert de locatie, het type onroerend goed, het verhuurpotentieel, de staat, de markt en de groeivooruitzichten, waarbij juridische, financiële, commerciële en technische due diligence wordt uitgevoerd; een onafhankelijke, RICS- en NRVT-gecertificeerde externe taxateur stelt de waarde van elk gebouw vast; en een afzonderlijke beleggingscommissie neemt de uiteindelijke beslissing. Het mandaat zelf filtert de transacties: Nederlands commercieel vastgoed van 3 tot 50 miljoen euro per object, geen woningen, geen speculatieve herbestemming, ten minste de helft van het fonds in Nederland. Voor de leningen moeten kredietnemers 20% eigen vermogen inbrengen, een recente taxatie overleggen en een onberispelijke kredietgeschiedenis hebben, in ruil voor een eerste hypotheek van maximaal 75% van de waarde. Er worden geen acceptatiepercentages of samenstelling van de commissie gepubliceerd.